日本に証券化市場が育たない理由として次の四つの点が考えられます。【一・日本人特有の所有権絶対願望】日本人は、伝統的に土地こそ所有権を持つことに意義があり、売るのは損だと思いこんできました。バブル崩壊後は多少土地神話に陰りが見えるものの、基本的な土地信仰心は変わっていません。特に、不動産を資金運用の有力な手段として認識する風土は、もともと日本にはなかったのです。土地は稼働させるべき資産（ワーキングキャピタル）ではなく、ただ財産目録に載っているだけの同族で代々継承すべき資産なのです。こうした風土のなかでは、不動産を証券化して持とうという発想が根づかないのも無理はありません。【二．収益不動産市場が歴史的にみても存在しない】日本には優良な収益不動産が売買される市場がなく、証券化の対象不動産も売れ残りや市場性に問題のあるものがほとんどです。アメリカでは一九八五年にニューヨークを代表するランドマークビル、ロックフェラーセンターがＲＥＩＴのスキームで証券化され、不動産証券化市場の人気を大いに盛り上げましたが、日本では同じレベルの優良ビル、例えば丸ビルや霞が関ビルが証券化されて、一般投資家の投資対象になることなど考えられません。不動産を持ち続けることに意義がある日本の風土のなかでは、いざ質の高い投資をしようとしても、それに見合うだけの収益不動産が売りに出てこないのが実情です。